Transmettre ou gérer son patrimoine

(Le 07/12/2007)

Bonjour à toutes et à tous, nous avons le plaisir d'accueillir Nathalie et Alan, conseillers en patrimoine de la GMF.
Au cours du chat, nous allons donner les aspects généraux de la SCI (création, fonctionnement, intérêts). Nous espérons que la SCI n'aura plus de secret pour vous ! Pour les questions personnelles nécessitant des données précises et confidentielles ne pouvant être abordées durant le chat, sachez que vous pouvez nous contacter par la suite au 0 970 809 809 (numéro non surtaxé) ou par l'intermédiaire de votre conseiller financier.

Mounier :
C'est quoi la Société Civile Immobilière ?

La SCI est une société civile dont l'actif est constitué de biens immobiliers. C'est surtout un outil au service de la gestion de patrimoine (familial ou professionnel) quelle qu'en soit sa taille. Elle permet tout d'abord d'éviter les risques d'une indivision, d'associer les enfants et les parents dans un achat immobilier ou lors de la construction d'un ensemble immobilier, mais aussi en associant des personnes étrangères ou pas à la famille. De même, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement (par petites fractions) avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps, et beaucoup moins élevé (pas de frais notaire).

Jurilon : Question basique, mais à quoi sert une SCI ?
Manu :
Quel est l'intérêt de monter une SCI ?

La SCI peut avoir plusieurs vocations. Elle permet entre autre d'avantager ses proches : enfants, conjoints, concubins.
De gérer des biens immobiliers à plusieurs, tout en évitant les règles contraignantes de l'indivision. D'anticiper la transmission de son patrimoine. De séparer un patrimoine immobilier professionnel d'un patrimoine personnel. Elle permet également d'échapper aux règles de gestion imposées par le mariage ou le concubinage. En effet, les biens immobiliers sont alors soumis aux statuts de la société et non plus aux règles imposées par le régime matrimonial ou le statut de concubin.

Roger :
J'envisage de monter une SCI. Dois-je obligatoirement passer devant un notaire ?

Non. Pas obligatoirement. La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé. Toutefois, en cas d'achat, de vente, ou cession d'un bien immobilier par la SCI vous devrez alors obligatoirement passer par un notaire, que vous soyez un particulier ou une société.

Mangerin : Qui peut faire une SCI ? Faut-il un lien de parenté ?
Toutes personnes physiques ou morales peuvent constituer une SCI. Elle est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion de biens immobiliers. La seule obligation est d'être au moins deux associés.

Jurilon :
Est-ce qu'il y a un nombre minimum et/ou maximum de personnes qui la composent ?

Comme nous venons de l'évoquer, le nombre minimum d'associés requis est de deux. Il n'y a pas de maximum fixé.

Manu : Est-ce qu'une SCI permet de faire des donations plus facilement à ses enfants ?
Oui. La SCI permet effectivement de transmettre plus facilement son patrimoine puisqu'elle permet de faire des donations progressives, par petites fractions (parts sociales) alors que par nature un immeuble est difficilement partageable.

Gérard :
Dans une SCI, la rédaction des statuts est-elle règlementée ?

Les statuts sont un ensemble de règles sur-mesure. Ils sont rédigés par les associés à leur propre convenance ou par un notaire si des biens immobiliers sont accordés. Les statuts fixes, l'objet social et la durée de vie de la société, les pouvoirs et la révocation du gérant. Les pouvoirs de décision entre les associés. Les règles de répartition. Ainsi que l'agrément de tout nouvel associé. Bien entendu les statuts sont signés par chaque associé et enregistrés à la recette des impôts.

Combeau : Dans le cadre d'une succession, je souhaiterai créer une SCI familiale avec mes beaux-parents et une soeur, la succession n'est pas réglée, décès de ma mère il y a 2 mois, dois-je attendre ce règlement, rembourser les parts à mes autres frères(2) et créer la SCI ensuite ? Y a-t-il une autre solution ? Merci pour vos conseils et les coûts engendrés par cette solution (notaire, entre autre). Cordialement.
Pour créer une SCI familiale suite à une succession, vous devez attendre que cette dernière soit réglée afin que soit déterminée la part de chaque héritier. A la suite du partage, vous serez probablement en indivision sur certains immobiliers de la succession. Dans cette hypothèse, pour éviter une indivision avec vos frères, vous devrez leur rembourser leurs parts avant de pouvoir créer une SCI familiale avec vos beaux-parents et votre soeur et en apporter les immeubles en question. Concernant les coûts engendrés par la SCI tout dépendra du régime d'imposition choisi par la société.

Delsescaux : Je viens de créer une SCI de patrimoine pour accueillir 2 biens immobiliers. Les impôts m'envoient une déclaration de TVA alors que je n'ai aucune activité commerciale. Je leur ai écrit cela, ils m'envoient à nouveau une déclaration. Que faire ou leur dire de plus ? Merci par avance.
Lors de la constitution de la société, l'obligation de faire une déclaration de TVA dépend de la nature de l'immeuble apporté. En effet, si votre SCI est soumise à l'IR, les apports purs et simples sont exonérés sauf s'ils portent sur des immeubles neufs, c'est-à-dire des immeubles achevés depuis moins de 5 ans ou en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) auquel cas, ils sont soumis à la TVA immobilière. Si vous souhaitez des renseignements complémentaires, vous pouvez nous contacter au 0 970 809 809 (numéro non surtaxé).

Malfait : Bonjour j'ai donné trois maisons à mes trois enfants en indivision, ils en deviendront automatiquement propriétaire ensemble lors de mon décès sans frais de succession déjà payés. Existe-t-il un moyen de créer une SCI pour ces trois logements. Merci.
La SCI peut constituer une bonne solution pour éviter les inconvénients d'une indivision entre héritiers. En effet, les statuts peuvent :
Librement déterminer les règles de majorité applicables aux décisions collectives.
Donner au gérant des pouvoirs plus étendus que ceux d'un gérant d'indivision.
Protéger les indivisaires devenus associés de la menace permanente du partage.
Schématiquement, la SCI convient aux situations qui risquent de durer, alors que l'indivision est mieux adaptée aux situations n'ayant pas vocation à durer. N'hésitez pas à nous contacter pour des informations plus précises pour votre situation personnelle.

Mangerin :
Quel est le système d'imposition d'une SCI au moment de transmettre du patrimoine immobilier géré par cette société ?

enrique :
Quels avantages avons-nous en formant une SCI ?

En terme de droit de succession ?

En cas de succession, les héritiers sont imposés sur la valeur vénale des parts sociales arrêtée à la date du décès. Il sera appliqué les abattements selon le lien de barème puis le cas échéant le barème des droits de succession. Depuis la loi du 21 août 2007, le conjoint est exonéré de droits de succession, et les enfants bénéficient d'un abattement de 150 000 euros par enfant et par parent.

Dan : Comment prendre en compte la valeur d'une SCI dans ma déclaration ISF ?
Dan : Peut-on créer une SCI pour éviter l'ISF ? Comment faire ? Merci.
La SCI ne permet pas d'éviter l'ISF. En effet, les parts de SCI sont imposables pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition, et entrent dans l'assiette taxable de l'ISF.

Lake :
La SCI est-elle intéressante quand on n’a qu'un seul bien immobilier ?

Il est même préférable de créer une SCI pour un seul bien immobilier. En cas de transmission anticipée, il sera plus facile de céder des parts correspondant à un bien immobilier que des parts correspondant à plusieurs.

Bleuze : Bonjour. Pour transmettre mon patrimoine à ma sœur (mon unique héritière, je suis célibataire), puis-je créer une SCI avec ma soeur, y faire rentrer en apport ma maison, puis plus tard faire un démembrement des parts de la SCI en gardant l'usufruit de ma part et donnant la nue propriété à ma sœur ? Y a t-il un risque fiscal ? Cela devrait ainsi de garder la maison tant qu'elle sera en SCI, je pense hors droits de succession ? Merci de votre réponse !
Ahama18 : Bonjour, la GMF intervient-elle sur les problématiques de SCI ?
D'un point de vue fiscal, il est plus intéressant d'apporter la nue propriété d'un immeuble à la SCI tout en conservant l'usufruit. Par la suite, il convient d'effectuer une donation des parts en pleine propriété à la personne que l'on souhaite protéger. Celle-ci n'aura à payer de droits que sur une valeur réduite puisque la valeur des parts correspond à la nue propriété de l'immeuble. Attention ! L'administration fiscale est méfiante sur ce type de montage. Vous devez justifier de l'intérêt civil de l'opération telle que la volonté d'éviter une indivision et de conserver la jouissance du bien. Pour cela, vous devrez étaler la donation des parts sur plusieurs années et la société devra avoir une existence avérée. Le recours à une SCI doit être considéré au regard de votre situation personnelle. Il est donc fortement recommandé d'établir avec un votre conseiller en patrimoine GMF un bilan patrimonial. Ce bilan vous aidera à prendre les bonnes décisions en fonction des objectifs patrimoniaux que vous vous êtes fixés.

Lake : Bonjour, quels sont les avantages fiscaux d'avoir une SCI ?
Lolo : Est-ce que monter une SCI est fiscalement intéressant ?
La SCI peut être fiscalement intéressante. Tout dépend des objectifs recherchés et du mode d'imposition choisie par la société.

Dan : Quel est le capital minimum d'une SCI ?
Le capital social est égal à la valeur des apports réalisés par les associés (biens immobiliers, sommes d'argent, etc.) qui reçoivent en contrepartie des parts. Il n'y a donc pas de capital minimum exigé.

laziz : Je suis marié sous le régime de la séparation de biens. Mon épouse est propriétaire de notre logement principal. Y aurait-il un intérêt à transférer cette propriété à une SCI commune avec mon épouse et nos 3 enfants ?
La création d'une SCI ne modifie pas votre régime matrimonial mais elle vous permet de créer des biens "communs", malgré votre régime séparatiste. Grâce aux statuts organisant la gestion de la SCI, l'époux survivant pourra continuer à bénéficier des biens immobiliers, alors même que les parts sociales du défunt seront transmises aux héritiers. Si votre souhait est de protéger le conjoint survivant et vos trois enfants, la SCI semble une solution adaptée.

Dan : Un mineur peut-il être associé à une SCI? En l'occurrence, mon fils de 3 ans ?
Oui, votre enfant mineur peut être associé dans une SCI. Néanmoins, vous ne pourrez le représenter légalement car vous détiendrez tous les pouvoirs. Votre enfant devra être représenté par l'autre parent pour toutes les décisions concernant la SCI. En cas d'impossibilité de l'autre parent, il faudra faire automatiquement appel à un juge des tutelles afin qu'il désigne un administrateur légal.

Rob : Cas concret, je monte une SCI pour la gestion de biens immobiliers. Ces biens immobiliers sont en location. Qui perçoit le fruit des locations ? La SCI ? Puis-je devenir salarié de la SCI ?
Pour votre situation, je vous invite à nous contacter au 0 970 809 809 (numéro non surtaxé), service étude patrimoniale de la GMF.

Jean :
Quelle durée doit avoir une SCI ?

Il n'y a pas de durée proprement dite. Toutefois, les associés peuvent décider librement dans les statuts de la durée de la SCI. Plus généralement, une société a une durée de vie maximum de 99 ans.

Louise : Comment sont imposés les bénéfices issus d'une SCI familiale ?
La SCI peut être soumise à deux régimes d'imposition distincts : l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Le régime applicable de plein droit est l'impôt sur le revenu mais les associés peuvent choisir d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, l'option est irrévocable. Il est intéressant d'opter pour ce dernier dès lors que le taux marginal d'imposition des associés est supérieur au taux d'imposition des sociétés.

Lolo : Je viens d'hériter d'un bien immobilier avec ma soeur, est-ce intéressant de monter une SCI pour gérer ce bien ?
La SCI peut en effet être une solution intéressante pour éviter les règles contraignantes de l'indivision. Vous devrez pour cela rédiger des statuts facilitant la gestion de votre SCI.

Lolo : Quels sont les gros inconvénients de la SCI ?
Les principales contraintes de la SCI sont ses formalités de publicité lors de sa création mais également l'obligation de tenir des comptes ainsi que la tenue d'assemblées, etc.

Dominique : Nous avons 3 enfants dont l'un est handicapé. Notre notaire nous affirme que la constitution d'une SCI est la seule façon de lui garantir des revenus. Est-ce vrai ?
Une SCI peut effectivement permettre aux parents d'un enfant handicapé de lui assurer des revenus par l'intermédiaire du démembrement de parts. L'enfant handicapé reçoit l'usufruit des parts en percevant par exemple les loyers versés à la SCI. Mais ce n'est pas le seul moyen pour assurer un revenu à un enfant handicapé. La souscription d'un contrat d'assurance-vie avec la distribution de revenus peut aussi assurer la protection d'un enfant handicapé. Je vous invite à consulter dès maintenant votre conseiller financier ou à nous contacter directement afin d'étudier ensemble les solutions les plus adaptées à votre situation.

Pop : Combien coûtent les conseils de la GMF ?
Pop : En quoi la GMF peut-elle m'aider pour monter et gérer une SCI ?
Les conseils en patrimoine de la GMF sont totalement gratuits. Nous pouvons procéder à la réalisation de bilans personnalisés afin de déterminer avec vous les solutions les plus appropriées à vos objectifs.

Fanny : Est-il possible d'installer le siège social de ma SCI à une boîte postale ?
Non. Il n'est pas possible d'installer le siège social d'une SCI à l'adresse d'une boîte postale.

Merci Nathalie et Alan. Le mot de la fin ?
Merci pour votre participation. Nous avons été ravis de répondre à vos questions sur la SCI. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier des conseils en patrimoine de la GMF. Bon week-end à tous !!!

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