Logement de fonction : quelles sont vos obligations ?

Un logement de fonction est un logement mis à la disposition d’un salarié par l’entreprise, aussi bien dans le secteur privé que dans le public, comme résidence principale. Initié par l'administration publique, cet avantage reste davantage accordé dans la Fonction publique que dans le privé.

Dans le parc locatif privé, le logement de fonction peut être une maison ou un appartement, copropriété ou logement individuel, meublé ou non. Il ne peut pas excéder une surface de 80 m2 par bénéficiaire, avec 20 m2 supplémentaires accordés par personne à charge.

Pour les logements gérés et exploités par une collectivité territoriale ou un organisme public  et faisant partie du parc domanial, les règles sont légèrement différentes : le critère d’attribution est basé sur le nombre de pièces par rapport au nombre de personnes au foyer.  

Dans la Fonction publique, le logement de fonction peut être attribué pour nécessité absolue de service ou par convention d’occupation précaire avec astreinte. Une liste de fonction donnant droit à l’attribution d'un logement est régulièrement déterminée par arrêtés ministériels.

D’après le Code général de la propriété des personnes publiques : « une concession peut être accordée par nécessité absolue de service lorsque l'agent ne peut accomplir normalement son service, notamment pour des raisons de sûreté, de sécurité ou de responsabilité, sans être logé sur son lieu de travail ou à proximité immédiate » (Art. R2124-65).

Un logement peut aussi être attribué par une convention d’occupation précaire avec astreinte dans le cas où « un agent est tenu d'accomplir un service d’astreinte mais qu’il ne remplit pas les conditions ouvrant droit à la concession d’un logement par nécessité absolue de service ».

Traditionnellement, les professionnels à qui l’on accorde le plus souvent un logement de fonction sont les gendarmes et autres militaires, mais aussi les juges, magistrats, maires, ministres, attachés diplomatiques… Parfois, il est également accordé aux directeurs d’écoles et aux enseignants de l'Éducation nationale : autrefois, il n'était pas rare que le maître ou la maîtresse d’école vive dans l’établissement.

Dans les entreprises privées, les logements de fonctions peuvent être attribués par convention collective, décision unilatérale de l’employeur, usage au sein de l’entreprise ou dans le cadre d’un contrat de travail établi avec le salarié. Le contrat de travail peut en effet inclure une clause spécifique précisant toutes les modalités liées au logement : surface, durée de la mise à disposition, évaluation du bien…

Si le contrat de travail ou la convention collective impose un logement de fonction, l’employeur engage sa responsabilité en cas de non-respect de cette obligation, et peut être amené à verser des dommages et intérêts au salarié.

Pensé avant tout pour faciliter le quotidien des professionnels, le logement de fonction permet de limiter les temps de trajet en assurant une proximité de la résidence principale avec le lieu de travail, par exemple pour les gendarmes ou les militaires.

À l’instar d’une prime, il est aussi le signe d’une reconnaissance de la hiérarchie.

Enfin, l’avantage majeur du logement de fonction est qu’il est accordé au titre d’une rémunération en nature, et le salarié est libéré du loyer :

·        En totalité, si le logement est dit « de nécessité absolue », en cas d'expatriation du salarié par exemple.

·        Ou en partie, avec une participation appelée redevance, égale à 50% de la valeur locative réelle des locaux occupés, si le logement est « d'utilité de service » selon l’article R2124-68.

En revanche, le bénéficiaire doit supporter les réparations et les charges locatives liées à son logement. Cela signifie qu'il doit payer pour les réparations et les frais qui sont liés à son logement, conformément à l'article R2124-71 du Code général de la propriété des personnes publiques. 

L’évaluation de l’avantage en nature peut être réalisée sous différentes modalités.

·        Évaluation forfaitaire : elle est établie à partir d’un barème de huit tranches, réparties en fonction des revenus du salarié (salaire brut). Les avantages de type eau, gaz, électricité, etc. sont inclus dans le forfait. Si le salarié est logé gratuitement par son employeur, c’est le salaire mensuel qui est compté, avec heures supplémentaires, absences et primes. En cas de mois incomplet, il est compté en semaine.

·        Valeur locative : parfois, l’avantage en nature peut être chiffré en fonction de la valeur locative du bien, la même qui est estimée pour le calcul de la taxe foncière. Les avantages accessoires (charges locatives) prises en charge par l’employeur sont ajoutés en montant réel à la valeur locative. Si le salarié verse une somme modique comme une participation à son logement, celle-ci est soustraite à la valeur locative ou chiffrage forfaitaire du bien pour estimer l’avantage en nature.

L’habitant du logement de fonction est soumis à quelques obligations, comme la restitution du bien en fin de contrat et répond de l’état du bien. Ses autres obligations :

·        La charge de l’entretien courant : réparation des dégradations survenues pendant la durée du contrat, entretien du jardin, entretien annuel de la chaudière…

·        Le règlement du loyer et des charges (électricité, eau, gaz), si applicable.

·        L’assurance du logement selon l’article R1214-71.

Comment assurer un logement de fonction ?

Pour bien assurer un logement de fonction, il faut avant tout choisir une assurance habitation adaptée aux besoins de l’assuré. En tant que locataire, son assurance doit a minima couvrir les risques d’incendies ou d’explosion ou de dégâts des eaux, autrement dit les risques dit « locatifs ». La couverture des biens personnels n’est pas obligatoire, même si elle reste conseillée.

Il faut également penser aux garanties essentielles comme :

·        la responsabilité civile à l’égard des voisins et des tiers en tant qu’occupant, ainsi que la responsabilité civile dans le cadre de la vie privée.

·        les garanties de dommages aux biens en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, tempête, grêle, vol, bris de vitre, catastrophes naturelles…).

·        la défense pénale et recours à la suite d’un accident.

·        l’assistance à domicile (SOS serrurerie, plomberie, etc.).

La taxe d’habitation du logement de fonction

À partir de 2023, les habitants d’un logement de fonction déclaré comme résidence principale ne sont plus redevables de la taxe d’habitation, après deux années d’exonération progressive.

À noter : si le logement de fonction est considéré fiscalement comme une résidence secondaire, le locataire sera redevable de la taxe d’habitation.