Loi Alur : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Avec l’objectif clair de faciliter l’accès au logement, particulièrement dans les zones tendues (soit les zones urbaines de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un fort déséquilibre entre offre et demande de logement), la loi Alur vise aussi à mieux protéger les propriétaires et les locataires. Elle a notamment apporté de nombreux changements quant à l’assurance habitation.

Le cas des propriétaires

Pour les propriétaires d’un logement qui ne fait pas partie d'une copropriété – maison comme appartement –, l’assurance habitation propriétaire n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. En effet, si un propriétaire ne possède pas d’assurance habitation, tous les frais liés à un éventuel sinistre (dégât des eaux, incendie…) seront à sa charge.

Le cas des propriétaires-bailleurs

En tant que propriétaire-bailleur, l’assurance liée à l'occupation du logement n’est pas de votre ressort mais est une obligation de votre locataire. Si ce dernier refuse de souscrire une assurance habitation, vous pouvez souscrire une assurance des risques locatifs pour son compte, puis répercuter le coût des cotisations sur le montant des charges locatives.

Le cas des copropriétaires

D’après l’article 9-1 de la loi Alur, les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires, sont dans l’obligation de disposer d’une assurance habitation, couvrant a minima leur responsabilité civile, qu’ils soient occupants ou non du logement. Elle couvre l’ensemble des copropriétaires en cas de sinistres : dommages aux biens, dommages corporels ou dégâts causés à un tiers par l’un des éléments des parties communes de l’immeuble ou du bien. Cette assurance responsabilité civile, ou assurance PNO, vient compléter l’assurance habitation obligatoire des locataires.

Pour une copropriété horizontale (un ensemble de lots individuels situés sur un terrain commun), qu’on appelle aussi copropriété pavillonnaire, l’assurance responsabilité civile est obligatoire. En parallèle, chaque copropriétaire doit assurer sa partie privative, c’est-à-dire sa maison, avec au minimum une responsabilité civile, et au mieux une assurance multirisques habitation.

Dans le cas d’une copropriété verticale, les copropriétaires possèdent chacun un lot privé (leur appartement) et une quote-part des parties communes. Les obligations en matière d’assurance restent les mêmes.

Les obligations liées à la loi Alur varient selon les acteurs concernés.

Pour les propriétaires non-occupants (PNO)

Plusieurs règles ont été mises en place pour les propriétaires-bailleurs, notamment l’obligation de faire figurer sur le bail de location la superficie précise du logement. On y retrouve aussi la réalisation obligatoire des diagnostics immobiliers ou la mise à disposition d’une notice d'information à destination des locataires.

Par ailleurs, la loi Alur prévoit un encadrement des loyers, pour mieux réguler le marché de l’immobilier locatif. Ainsi, pour un logement loué vide comme meublé, le propriétaire-bailleur ne peut augmenter le loyer entre deux locataires. Une augmentation reste toutefois possible si le loyer était auparavant largement sous-estimé, ou bien si le logement a bénéficié d’importants travaux.

En zone tendue, la loi prévoit un encadrement des loyers avec plafond : chaque commune ou agglomération en zone tendue dispose d’un loyer de référence majoré, que les bailleurs ne peuvent dépasser. Ce loyer de référence majoré dépend de plusieurs critères : zone géographique du logement, type de location, nombre de pièces, date de construction du bâti.

Avec la loi Alur, une modification du dépôt de garantie a également été introduite. Le dépôt de garantie ne peut plus excéder un mois de loyer (hors charges locatives) pour un logement vide, ou deux mois de loyer pour un logement meublé. Le délai de restitution du dépôt de garantie par le bailleur est d’un mois si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes, ou de deux mois si des dégradations ont été constatées lors de l’état des lieux de sortie.

"En cas de dépassement de ce délai, le bailleur pourra être soumis à une pénalité de 10 % du montant du loyer mensuel pour chaque mois de retard"

Dans le cadre de la location d’un bien meublé, les propriétaires-bailleurs sont dans l’obligation d’installer un minimum d’équipements : four ou micro-ondes, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisines, tables et chaises, luminaires, étagères ou rangement, lit et couverture, rideaux occultants ou volet, matériel pour le ménage et l’entretien du logement.

Par ailleurs, l’installation du détecteur de fumée est obligatoire et à la charge des propriétaires non-occupants (PNO). Ces derniers doivent donc procéder à l’installation du détecteur et s’assurer de son bon fonctionnement lors de l’entrée du locataire dans les lieux. Le locataire est toutefois responsable de l’entretien et du renouvellement (si nécessaire) du détecteur.

Enfin, si une assurance pour propriétaire bailleur n'est obligatoire que dans le cas des biens en copropriété, elle est toutefois recommandée pour protéger le bien en cas de sinistre et pour couvrir la responsabilité civile pour des dommages causés aux tiers.

Pour les locataires

Les locataires doivent impérativement souscrire une assurance minimale de responsabilité civile locative. En cas de dérive du locataire et de son éventuel refus de présenter son attestation d’assurance, les propriétaires sont mieux protégés depuis la loi Alur.

Pour être protégé en cas de sinistre dans une location saisonnière ou une résidence secondaire, il est conseillé de souscrire la responsabilité des risques locatifs afin d’être couvert pour un incendie, une explosion ou un dégât des eaux.

Le délai de préavis pour les logements vides et situés en zone tendue est réduit : le délai est porté de trois mois à un mois, et aucune justification du locataire n’est attendue pour motiver son départ.